【ローン借り換えの極意】 住宅ローンとカードローンでコツをつかむ

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ローン 借り換え

皆さんはローンの借り換えを考えられたことはありますか ?

自分がいま借りているローンの金利が高い、返済期間がはるか先なので何とかもっと短くしたい、たくさんローンを借りすぎて毎月の返済日がバラバラ、何とかひとつにまとめて管理を簡単にできないものか、などなど不満を抱いたり悩みを持たれていることはありませんか?

そんな時に効果的な方法がローンの借り換えです。

借り換えは金融機関でよく利用されているローンの活用方法のひとつです。

今回はローンの借り換えを、住宅ローンとカードローンを取り上げ、地方銀行勤務歴30年の筆者が自分の体験も織り込みながら、その基本的な知識や利用上の注意点を中心に説明します。

ローンの借り換えの目的と効果

ローンの借り換えとは、金融機関でローンを借りている顧客が現在のローンを他の金融機関のローンに借り換えしてメリットを得るために行います。

メリットとは具体的に言うと、

  1. 毎月の定例返済額を減らす
  2. 返済期間を短縮する
  3. 1と2の双方をミックス

元銀行員の私の体験では、借り換えの結果、顧客の大半は毎月の定例返済額を減らして毎月負担を減らすか、返済期間を短くして金利を含む総支払額を減らす方が多く、③のミックス型の利用者はあまりいませんでした。

多くは単純に借り換えの効果が理解かつ実感できる①または②の方法を選ばれていたように感じています。

それでは以下ではローンの借り換えについて、有担保ローン・無担保ローンの中から最も利用者の多い住宅ローン及びカードローンを取り上げて、順番に解説していきます。

住宅ローンの借り換えとメリット

まずは私の銀行員時代、得意先係としての体験から住宅ローンの借り換えをお話します。

地銀は昔から地域と共に発展してきているので、銀行収益の柱を事業資金融資と住宅ローン販売に置いてきました。

また住宅ローンの販売には主に新規住宅に対するローンと他行からの借り換えによるローンがありました。

当時、借り換えと言えば住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)からの借り換え案件が最も多く、各地銀とも競って借り換えを推進していました。また多くのお客様も銀行の提案に乗り気でした。

なぜなら、当時の金融環境として

  1. 長期的なデフレが定着し市場金利が一方的に低下傾向にあったこと
  2. 住宅金融公庫の金利が全期間固定金利しかなく、低下する市場金利に比べてすでに契約済みの公庫の住宅ローン金利がかなり割高になり、公庫の利用者の間にかなり不満が高まっていたこと

などがあります。

そのため、銀行の営業マンが顧客の自宅を訪問し住宅ローンの借り換えの話をすると、他行や住宅金融公庫で住宅ローンを利用していて高金利に不満を抱えていたお客様ならすぐに反応したものでした。

借り換えのメリットは毎月の返済額軽減や返済期間の短縮ですが、借り換えした顧客はその結果に100%満足していました。

なぜなら仮に顧客が金利に不満を持って取引銀行や住宅金融公庫に引き下げの依頼をしても、契約を盾にガンと引き下げに応じなかったからです。

もしいちいち顧客の引き下げ要請に応じていては次々と他の住宅ローンの顧客へ波及していくからです。それを恐れて既存の金融機関は何もできませんでした。

その不満を他の銀行が借り換えにより、金利を引き下げたり返済額を軽減してあげたものですから、お客様に喜ばれ感謝されるのも当然ですよね。

そこで皆さんに借り換えに関して理解してほしいことは原則「同一金融機関内では借り換えは不可」ということです。

顧客の言動から他行による借り換えの可能性を感じて、元の取引金融機関が自ら顧客の金利を引き下げて防衛する可能性もありますが、前に述べたようにその可能性は少なく、かつ金利が下がっても借り換えほどには十分下がりません。

それは私が元銀行員でしたからはっきり断言します。

さらに「同一金融機関内では借り換えは不可」なら顧客の選ぶ選択肢はひとつしかありません。

他行で思い切って借り換えることです。

そこで、次では住宅ローンの借り換えの効果について確認してみましょう。

住宅ローン借り換えシミュレーション

まずは簡単な借り換えシミュレーションをやります。

今回の返済シミュレーションは住信SBIネット銀行のシミュレーションシートを活用しました。

ほとんどの銀行がシミュレーションを用意しているので自分が借り換えを検討している銀行でも同じことができますよ。

借り換え前の条件(例)

①元金2,000万円

②残り返済期間20年

③当初借入金利年3.0%

④毎月返済額110,919円(元利均等返済で試算)

⑤最終返済期限までの総返済額26,620,567円

他行の住宅ローンで残金2,000万円、年1.0%で借り換えした場合

返済期間は前の住宅ローンの残り返済期間と同じ20年と仮定します

⑥借り換え後の毎月返済額91,978円

⑦最終返済期限までの総返済額22,074,815円

借り換えによるメリット

⑧毎月返済額の軽減 ④~⑥ 18,941円

⑨総支払額軽減額 ⑤~⑦ 4,545,752円

⑩ただし借り換えに伴う諸費用が掛かります。具体的には保証会社保証料、抵当権設定費用、その他諸々です。詳しくは後で述べますのでここでは概算で60万円と仮定します。

すると最終借り換えメリット額は ⑨~⑩ 3,945,752円となります。

上記計算では毎月返済額を減らす試算をして18,941円軽減できるという結果が出ました。

これを仮に毎月返済額を借り換え前と同レベルに保ったまま、どれくらい返済期間を短縮できるか、計算してみると、約4年短縮できるという試算結果が出ました。(このシミュレーションでは年単位しか計算できないのであくまで概算です)

いずれにしても、ローン借り換え利用者には掛かる費用を考慮しても、大きな借り換えメリットが生じることが分かります。

ネットの某住宅ローン借り換え専用サイトでは元金1,000万円、残り返済期間10年、金利差年1.0%が借り換えを検討している人が決断する分岐点だと書いています。

ただ長年顧客と借り換え交渉をしてきた私の体験では、顧客が借り換えのための行動を起こすにはもっと大きな金利差(例えば2.0%以上)と、借り換えメリット額が最低でも100万円以上(諸経費控除後)なければなかなか行動を起こさなかったという実感があります。

住宅ローンの借り換えは手続きの複雑さや掛かる手間、面倒臭さもあるので、それだけに顧客が相当の借り換えメリットを感じないと行動を起こさないというのが実態です。

そういう意味では某サイトの結論は間違いとは言いませんが、私の考える顧客の借り換えを決断するその条件の分岐点はもっと上にあると考えています。

簡易な借り換えメリットの出し方

ここで皆さんが自分でも簡単にできる借り換えメリットの出し方をお教えします。ただしあくまで概算です。目安の出し方は以下の通りです。

借り換えメリット額(借り換え諸費用総額控除前) = ローン残高×金利差×返済残存期間÷2

どうですか、簡単ですよね。さらにメリット額から差し引く借り換えの諸費用は住宅ローン残金×3.0%で試算してみて下さい。

まずはこれに自分の借りている住宅ローンの値を入れて借り換えの目安を立てて下さい。

その上で金融機関へ借り換えの相談に出向くことをおすすめします。そうすると、出向いた金融機関の担当者も「よく準備ができている顧客」として理解してくれ、借り換えの話をスムーズに進めることができます。

住宅ローン借り換えの審査ポイント

次に借り換えの金融機関における審査の重要ポイントを3つ取り上げます。

借り換え時の本人収入と返済比率、担保比率、そして個人信用情報です。

⒜収入と返済比率

仮に住宅ローン取引以外に他に個人ローンがないと仮定して、年間返済額を本人の年収で割った場合、返済比率が35%以内にあればなんとか合格です。

ただし現実的には35%というのはかなりの高負担です。できれば返済期間で調整して毎月返済負担を減らし返済比率を25%~30%以内に留めておくことが理想です。

⒝担保比率

担保比率は住宅ローンが有担保条件付きローンである以上、借り換え審査でも無視できません。

新築物件の場合、建物の評価は100%で計算され、さらに土地の評価が加わるので、まず融資額が不動産評価額を超えることもなく審査は通ります。

しかし借り換えの場合、新築から既に一定期間過ぎていれば、特に日本の金融機関の場合、建物の評価をかなり低く評価するので、減価しない土地を加えて担保評価しても融資残金に届かない場合が結構あります。

なぜなら住宅ローンの場合、返済方法に元利均等返済を使っていることが多く、相当期間が経っていても予想より元金が減っていないことが多いからです。

この場合、担保不足を補うため、銀行が借り換え申込者の親族の不動産を追加担保に要求したり、時には担保評価割れを認めたうえで本人の年収や信用状態を総合評価して問題なしで借り換えを認める場合もあります。

この取り扱いは銀行によって色々なのできちんとした答えはありません。

⒞個人信用情報

最期の審査のポイントは個人信用情報です。

住宅ローン新規時の審査と同様、金融機関は加盟する信用情報機関に申込者の過去の信用履歴を問い合わせます。

もちろん過去の返済で延滞・滞納、債務整理などの法的処理、その他返済に係る金融事故があればその時点で借り換え案件は審査を通らなくなります。

1~2ケ月以内の返済の遅延など軽微なケースでは信用情報機関に登録されませんが、返済が遅れることはほめられたことではありません。どんな種類の返済であれ、きちんと期日までに支払うよう日頃の心掛けが必要です。

借り換えに伴う各種費用

借り換えに伴う主な費用の項目をざっと取り上げても以下のものがあります。

  • 保証会社保証料(メガバンク・地銀等の場合)
  • 保証会社手数料
  • 銀行事務手数料
  • 事務手数料(ネット銀行の場合)
  • 団体信用生命保険料
  • 担保関連経費(各銀行共通)
  • 繰り上げ返済手数料
  • ATM返済手数料

などです。

ここでは費用項目の中で最も金額的に借り換えメリット計算に影響力の大きい保証会社保証料、事務手数料に絞り込み詳しく解説します。

まずはメガバンク・地銀等の場合、金額的に大きいのは保証会社の保証料です。一般的に保証料の支払い方法としてローン実行時に一括で支払うか、ローン金利に0.2%~0.3%上乗せして分割して支払います。

率では分かりにくいので目安額で話すと、ローン残高1,000万円あたり、返済期間によりますが18万円から20万円程度とみて下さい。また保証料を住宅ローンに上乗せして借りることも可能です。

この保証料はあくまで利用者負担となります。

一方、後に登場してきたネット銀行の住宅ローンの場合、保証会社に対する保証料という項目はないですが、代わりに事務手数料という費用項目があります。ネット銀行、平均して借入額の2.1%という水準です。

またメガバンク・地銀等は保証会社に対する保証料以外に上記に挙げた諸経費がほぼ掛かります。個々の費用を理解しようとするだけで頭が痛くなるほど複雑です。

一方ネット銀行は、例えば住信SBIネット銀行の場合、担保関連経費を除けば、他の諸経費は全て無料です。これはネット銀行、ほぼ共通の取り扱いです。

筆者は地方銀行出身なので今のネット銀行の融資条件は非常にシンプルに見えます。

借り換えを検討している人にとっては分かりやすくかなり魅力的に見えるでしょう。

しかし、だからと言ってネット銀行が全てにおいて都地銀の条件に勝っているというつもりもありません。

ネット銀行が経営的に成り立つためにはきちんと金利、その他でかかる経費をカバーできているからです。

つまりほとんどの経費が借入額の2.1%という事務手数料と言う項目に集約されて盛り込まれています。

さらに都地銀で住宅ローンの借り換えをした場合、直接店舗窓口で担当者と相談しながら手続きを進められますが、ネット銀行の場合は基本的に全て申込者がこの複雑な手続きを単独でやらねばなりません。

ただネット銀行で費用項目がシンプルだけの理由で借り換えは判断できないのです。

それはさておき、銀行間で費用項目に大きな違いがある中で、どの銀行の住宅ローンが借り換えに適しているか判断するには、最終的には「借り換えメリット額と掛かる費用の差額」の総額を比較するしか方法はないと私は考えています。

個々の金融機関が出している「○○は無料」などのサービスだけに目を奪われていれば借り換えの本質を見失います。この点は皆さんもしっかり押さえておいてください。

借り換えの判断は適用する金利のタイプを考慮して総額で比較

住宅ローン金利は3タイプ

住宅ローンの借り換えで皆さんの最も関心が高いのが金利です。

借り換え前と借り換え後の金利差があればあるほど借り換えメリットが出るので当然ですね。

住宅ローンで適用される金利は3種類あります。 変動金利型・一定期間固定金利型・全期間固定金利型です。

まずは簡単に各金利型を説明します。

①変動金利型

金融情勢に合わせて市場金利も動きますが、変動金利も同じ動きをします。

ただしあまり金融機関が頻繁に住宅ローン金利を変えると、支払う側も毎月の返済額がコロコロ変わって困るので、金融機関としては一般的に年2回、その時点の市場金利の動向に合わせて金利を変更し最低6ケ月間は支払額を変更しないルールにしています。

変動金利型は最近はお客様が最も利用しているタイプで、銀行も当初金利を固定金利に比べて低くできます。

②一定期間固定金利型(2年~15年)

契約当初の一定期間、金利を固定するタイプです。

市場金利に連動している預金を顧客から集めてローンの原資としている金融機関にとって、金利変動リスクのある固定金利はあまり好ましくありません。

本来なら変動金利で対応したいと考えています。ですから事業資金は基本的に全て変動金利対応です。

しかし住宅ローン金利は個人が相手で、さらに顧客は固定金利を好む傾向が強く、金融機関としても固定金利型も用意して対応せざるを得ません。

そのため当初の一定期間固定金利にして、契約終了後、変動金利へ移行する契約をしているのがこの「一定期間固定金利型」です。多くの銀行で変動型と共に利用されています。

③全期間固定金利型

文字通り、住宅ローンの契約期間中、当初金利が変わらない金利型です。

昔の全期間固定金利型住宅ローンの代表は住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)でした。当時は銀行に比べて住宅金融公庫の金利も低く多くの利用者がありました。

しかし予想を超えるデフレの長期化と一方的な低金利の状態が続き、住宅金融公庫の固定金利が逆に割高になった結果、多くの住宅公庫ローンが銀行に借り換えられてきました。

現在は住宅金融支援機構の取り扱う住宅ローンは名前をフラット35と切り替えて、代理店として各銀行を通じて引き続き利用されていますが、基本は全期間固定金利です。

変動金利の水準に比べて、固定金利は契約当初常に高く設定されています。これは金利の変動リスクを考えればある程度当然な対応です。

借り換え判断を間違えない方法

顧客は金融機関と相談しながら、これらの金利型から自分の好む金利型を決めていきますが、住宅ローンの借り換え判断においても大事な点は「金利メリット額を試算する時には金利はできるだけ同一条件で比較すること」が重要です。

例えば従来変動金利を使っていれば借り換え後も変動金利で比較するとかです。

あまり異なる金利タイプで比較すると金利水準も異なるので判断を間違えます。これが比較の第一段階です。

さらに重要な事は「借り換えに伴う総費用を引いた後の借り換えメリット総額」で比較することです。

要は、最終的に借り換えしたらどれくらい金額でメリットが得られるかが重要だからです。

ただし誰も将来の金利の動きは予測できないので、この試算はあくまで今の時点で切り取った予想値にすぎないという自覚も必要です。

仮に借り換え後の金利に変動金利を選んでおいて、その後金利が急騰して借り換えメリットがなくなった、あるいは減少したとしてもそれを銀行等に責任転嫁はできません。

あくまで最終判断は顧客本人がしたことなので、そのメリットも受けられる代わりにデメリットも引き受ける覚悟が必要です。

住宅ローン借り換えのまとめ

それでは最期に住宅ローンの借り換えをまとめます。

複雑な仕組みの住宅ローンですが、現在はネットの発達で各金融機関の情報を比較することが容易になり利用しやすくなりました。

また各行の返済シミュレーションも簡単に利用でき、自分で簡単に返済プランが立てられる時代です。

借り換えについても、ネットで自分の条件に合った住宅ローン先を探したり、複数の金融機関に同時に打診して感触を確かめられるようになりました。また他行の借り換え提案を別の銀行に提示して交渉材料にさえ使うこともできます。

しかし重要なのは、金利は動く以上、その時点で借り換え判断は正しいと思って実行しても、その後に金利が予想外の動きをしてしまうこともあります。

借り換えメリットが金利の動きで少なくなってしまうこともあるかもしれません。そういう意味では「住宅ローン借り換えに完全な答えは存在しない」と筆者は考えています。

その上で重要な事は、借り換えにおいても「当面使わない予定の一定の自己資金を準備したうえで借り換えを実行する」ことです。

自己資金をすべて借り換えに使い切ってしまって、金利が跳ね上がって毎月支払いが苦しくなったり、怪我や病気で返済が困難になるような状況だけは作らないようきちんと準備して下さい。

また本人の健康状態も重要です。団体信用生命保険が掛けられる程度には日頃から健康状態を保っておいてください。

借り換え時点で団信保険が掛けられないような病歴があれば金融機関も困ります。

なぜなら団体信用生命保険は本人が病気・不慮の事故等で死亡・高度障害になった時、その保険金でローン残金と相殺する機能を持っているからです。

用意周到な対策が取れていれば、住宅ローンの借り換えは利用者にとって必ず良いメリットをもたらします。

カードローンの借り換え

次は無担保ローンからカードローンの借り換えについてです。

カードローンでも、もし高金利のカードローン契約がある場合、まず「同一金融機関内では借り換えは難しい」「頼んでも金利の引き下げは期待できないので借り換えで金融機関を変えねばならない」という認識が必要です。

カードローン・キャッシングと言えば銀行カードローン・消費者金融カードローンが主ですが、消費者金融カードローンの場合、小口融資が多いので、当初から年15.0%~18.0%の金利が適用されることが多いです。それが複数のローン会社で利用していると、いつの間にかかなりの件数・利用残高になり段々と返済が厳しくなってきます。

そうなるとどうしても金利を下げて毎月返済額を減らしたくなり、借り換え(おまとめ)を考えるようになりますが、現実問題としておなじ消費者金融で借り換えを考えることは難しいです。

なぜならもともと消費者金融カードローンの金利は固定型であり、一度その金利で契約すると高い水準に張り付いたまま下がりにくいタイプであること、もうひとつは総量規制を受けて融資額に業界全体で量的制限を受けているので、同じ消費者金融業者間での借り換えにも色々制約があることです。

そのためカードローンの借り換えの受け皿を考えた時、やはり総量規制対象外業種であり、金利も低くしたり、融資額も自行の判断で自由に決めることのできる銀行のローン、とりわけ銀行カードローンが適切だと考えています。

カードローンの借り換えのメリット・デメリット

カードローンの借り換えには以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

①融資額が増えて金利が下がる可能性が高くなる

今まで複数の金融機関で利用していたローンがひとつにまとめられると融資額が大きくなるので金融機関としても適用金利を低くしやすくなります。

②毎月返済額が減り、かつ返済日の異なる借金が一本化できる

金利が下がれば毎月返済額も減らせます。また複数の借金が一本化されれば、返済日も集約化されて管理が楽になります。うっかりによる返済忘れや返済遅延もなくなります。

デメリット

①審査が厳しくなる

当然ですが、融資額が大きくなればなるほど金融機関も貸し倒れリスクが高くなるので審査に慎重になります。

そのため新規のカードローン審査より審査通過率はどうしても低下します。

②借り換えの結果、金利が上がってしまう場合がある

借り換えの効果を過大に期待する人は毎月の返済額が減るなど、目先のことに関心が行ってしまい本質を見失うことも多くなります。

借り換えの結果、当面の返済額が減るので満足してしまう人もいますが、じつは借り換えの結果、以前より金利が高くなっている場合があります。借り換えを考える時、あくまで借り換え前の各ローンの「平均貸出金利」と借り換え後の金利を比較して低いかどうかをきちんと確認する必要があります。

③返済はリボ払いのため、逆に返済期間が延びて金利を含む総支払額が増える

カードローンの支払い方式は主にリボルビング払いです。リボ払いの特徴はローン残高の増減に関わらず毎月の返済額を一定にできる点なので、利用者には大変便利な方式です。

しかし同時に支払いが楽で使いやすいので利用者のローン残高の管理が甘くなる特徴もあり、使えば使うほどどんどん返済期間が先に延びていきます。

これは借り換えの場合も同じで、きちんと内容を理解せず借り換えを実施すると、せっかくの借り換え効果を打ち消すような総支払額の増加を招く場合があります。要注意です。

カードローン借り換えのまとめ

カードローンの借り換えについてまとめます。

まず高金利の複数金融機関の個人ローン(含むカードローン)を借り換えする場合、銀行カードローンを受け皿にするのがベストです。

もちろんローンの支払いそのものを完了させたいなら、より低金利が期待できるフリーローン、あるいは借り換え(おまとめ)専用ローンの活用も可能です。

ただし一度借り換えに借り換え専用ローンを利用すると、その金融機関で当面、他の個人ローンが利用できなくなる可能性もあるので、借り換え後も引き続きローンの反復利用を考えるなら、銀行カードローンで借り換え(おまとめ)するか、借り換え前に、取引銀行のカードローンの限度額を増額してもらって利用枠を残す対応を考える必要があります。

最期に

ローンの借り換えについて皆さんが理解しやすくするため、住宅ローンとカードローンに的を絞って詳しく解説してきましたがいかがでしたか。

この二つのローンが理解できれば、目的別ローンなど、他の個人ローンの借り換えも同様な方法で判断できると私は考えています。

さらに今回の記事では、主に住宅ローンでは都・地銀とネット銀行の比較、カードローンでは銀行と消費者金融の比較という方法で解説してきましたが、借り換えを取り扱いしてくれる金融機関はこれだけにとどまりません。

ざっと周りを見渡しても地域の信用金庫・信用組合・労働金庫なども候補に挙げられます。場合によればこれらの金融機関の方が身近な分、借り換えに前向きになってくれる場合もあります。

今はこれらのローカルな金融機関情報もネットから簡単に取り出せる時代です。

ローンの借り換えを検討している人は、まずは幅広く金融機関の情報を集めて比較しながら、メリット額を計算し、ゆっくりと結論を出して欲しいと思います。

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